Спад от 17% на имотните сделки в Благоевград за 2023 г., най-активен е пазарът в Банско и Разлог
Каква беше през изминалата 2023 г. на пазар за недвижими имоти Благоевградска област, кои бяха най-търсените и къде? Започва ли охлаждане на интереса на купувачите и кога ще се спука имотният балон? Какво поражда перманентният отлив на наематели на търговски помещения в центъра на Благоевград? По тези въпроси потърсихме експертното мнение на управителката и съдружник в една от големите брокерски агенции в Пиринско Илинка Митева, която има 30-годишен опит в бранша.
– Г-жо Митева, каква беше 2023 г. за пазара на недвижимите имоти в Благоевградска област?
– Годината беше добра в различна степен за отделните райони, като най-активен беше пазарът в Банско и Разлог и умерен в Сандански и Петрич. Данните за броя на вписани сделки през деветмесечието на 2023 г. отчитат незначителен спад спрямо същия период на 2022 г. за районите на Сандански и Петрич, запазване на нивата за районите на Разлог и Гоце Делчев и спад от 17% за Благоевград. При броя на ипотеките статистиката не е идентична с измененията при броя на сделките, като в районите на Сандански и Петрич намалението е 13-14%, при Разлог, където се вписват и сделките от район Банско, се отчита ръст от 31%, а в Благоевград – спад с около 5%. Не очаквам данните от последното тримесечие да променят кардинално резултатите.
– Каква беше картината на имотния пазар в Благоевград? Има ли промяна в търсенето и предлагането?
– Жилищният пазар в Благоевград през изминалата година беше активен, но с тенденция към успокояване по две основни причини – ограничено предлагане на добри жилища и високите нива на предлаганите имоти спрямо преобладаващите нива на възнагражденията в района. Активен беше и пазарът на поземлени имоти за еднофамилни жилищни сгради и малки складове и производствени площи. В останалите сегменти активността беше вяла и епизодична.
– С колко се повишиха цените на недвижимите имоти и кога беше отбелязан най-високият ръст?
– В различните райони повишението е различно, като най-висок ръст се отбеляза през последното тримесечие на 2022 г. и първото на 2023 г., за който период средните цени в Банско и околността отчетоха покачване с около 30%, а усредненото изменение на цените в Благоевград е около 10-12%.
– Какви са в момента актуалните цени на жилищата – ново и старо строителство?
– Единичните цени на новото строителство в кварталите са почти изравнени с тези в широкия център и се движат в диапазона 780-850 евро/кв.м, като изменение в процеса на строителство почти не се отчита или е в рамките на до 5%. Единичните цени на новото строителство в централната градска част са в диапазона 1000-1400 евро/кв.м, като високите нива са при висок клас сгради на най-атрактивните места.
Старото строителство, с необходимост от ремонт, се реализира на нивата на ново строителство в кварталите – 780-850 евро/кв.м, и рядко достига нива от 950-1000 евро/кв.м. При жилищата с висок клас довършителни работи и обзавеждане единичните цени обичайно са с около 40-50% по-високи от цените на аналогични имоти ново строителство без довършителни работи. Цените на едропанелните жилища в санирани блокове са приблизително равни на цените на новото строителство в съответните райони.
– Кои са предпочитаните недвижими имоти в масовия случай?
– Тристайни жилища ново строителство до 100 кв.м.
– Какъв е профилът на масовия купувач? Като социален статус и доходи?
– Двама работещи в семейството, най-често с утвърдена професия, на възраст 30-40 години, с общ доход между 3000 и 4000 лева, със самоучастие в покупната цена от около 20% и банково кредитиране.
– Има ли интерес от страна на чужденци към имоти в Пиринско и в кои населени места приоритетно?
– Същественият интерес на чужденците е към ваканционните имоти в Банско.
– Каква е ситуацията с продажбата на имоти в селата край Благоевград?
– Близките села около Благоевград все още предизвикват интереса на купувачите най-вече към покупка на поземлени имоти, но цените не са много атрактивни и започват от около 35-40 евро/кв.м за имоти без инфраструктура.
– Има ли промяна в наемните цени на жилища в Благоевград?
– За последната една година се отбелязва ръст от около 15-20% в наемните цени на жилищата в Благоевград, но предлагането на добре обзаведени и поддържани обекти все още е ограничено.
– Каква е тенденцията при наемите на имоти за офиси и търговски обекти?
– Трудно е да се говори изобщо за наемен пазар на офиси и търговски обекти в Благоевград. Офиси от приличен клас не се предлагат, а и почти няма такива в града, но, от друга страна, и търсенето на офиси с площ над 150 кв.м е изключително рядко явление. Търговските обекти с атрактивни локации и разумни наеми не се пренаемат, а тези встрани от централната част стоят празни с години, въпреки ниските наемни нива. На пазара липсват търговски обекти с площ над 300 кв.м, с ориентируема локация и възможност за паркиране, както за наемане, така и за покупка.
– С какви цени на имотите стартира новата 2024 г.? Какви са цените на жилищата ново и старо строителство в Благоевград съобразно локацията?
– Няма изменение на единичните цени от началото на годината спрямо последното тримесечие на 2023 г. Активността на купувачите е по-висока от обичайната за сезона, но в повечето случаи трудно се удовлетворяват изискванията им, най-вече по отношение на ценови нива и качество на обектите.
– Ще има ли охлаждане на интереса към недвижими имоти и кои са факторите, които биха повлияли?
– Охлаждане за района на Благоевград вече се отчита и то се дължи на отваряне на ножицата между бюджета на купувачите и цената на продавачите. С оглед факта, че около 30% от сделките се случват с банково кредитиране, то един от най-съществените елементи, оказващи влияние върху активността на пазара, са лихвите по ипотечните кредити и условията за разрешаването им.
Друг съществен елемент е перспективата за дългосрочна трудова заетост и съответно прогнозируеми доходи. Не без значение са общите нива на инфлация, водещи до повишаване на разходите за обичайните битови нужди и намаляване на покупателната способност на голяма част от купуващите за собствени цели, а не с инвестиционна цел.
БЕТИНА АПОСТОЛОВА
