Каква беше изминалата 2022 г. за имотния пазар в Благоевградска област, докъде стигна „танцът на цените“ и кои бяха най-търсените жилища по време на високата инфлация? По тези въпроси потърсихме експертния коментар на управителката и съдружник в една от големите брокерски агенции. На пазара на недвижими имоти Илинка Митева има 30-годишен опит като брокер, оценител (с международни сертификати), проектант, вещо лице към съда, мениджър и управител.
– Г-жо Митева, каква беше 2022 г. за пазара на недвижимите имоти в Благоевградска област?
– Пазарът беше динамичен, с преобладаваща интензивност на сделките в жилищния сегмент – апартаменти и къщи, и парцели за еднофамилни къщи. Деветте месеца на 2022 г. отбелязаха ръст от 10% в броя на сделките спрямо същия период на 2021 г. за района на Благоевград. Същото изменение се регистрира и за района на Разлог, докато при Сандански и Гоце Делчев е в рамките на 1-2%, а в Петрич дори има спад от близо 3%. Делът на сделките, сключени със средства от банково кредитиране, се запазва на нивата от 2021 г., в рамките на 26-27%.
– Кои бяха най-търсените недвижими имоти?
– При покупките за собствено ползване – тристаен апартамент, ново строителство, с изпълнени довършителни работи, разположен в център и широк център. При инвестиционните покупки – двустайни апартаменти със същите характеристики – ново, завършено строителство в централна градска част или широк център.
– С колко се повишиха цените на недвижимите имоти и кога беше отбелязан най-високият ръст?
– Различните типове имоти претърпяха различно изменение в цените. Най-висок ръст отчитаме при завършените новопостроени жилища, като за разположените в централна градска част и широк център изменението само в рамките на 2022 г. е с около 30%, генерирани през второто и третото тримесечие на годината. Жилищата старо строителство, разположени в централна градска част и широк център, също претърпяха значителен ръст с около 25%, но изменението при тях започна едва през втората половина на годината. Новостроящите се жилища в почти всички райони на града повишиха единичните си цени в диапазона 15-20%, което в процентно изражение е по-малко от увеличението на себестойността на изграждането им. Ръстът на цените на панелните жилища за изминалата година е около 15% средно за всички квартали.
Поземлените имоти за еднофамилни къщи също бяха сред актуалните оферти за купувачите, като при най-атрактивните, с площ 600-700 кв.м, повишението достигна до 20%.
Друг сравнително активен сегмент от пазара на недвижими имоти беше терени за складове и изградени производствено-складови сгради, с усреднен ръст в цените от около 10%. При търговските обекти – магазини и офиси, интересът беше нисък и цените им претърпяха минимални изменения.
Динамичен беше жилищният пазар в Банско, където освен ръст в броя на сделките се регистрира и чувствително увеличение на единичните цени от около 40%, както и съществено намаляване на предлаганите за продажба обекти. За разлика от Банско, в Сандански пазарът не беше толкова активен, което обаче не попречи на ръста на цените, които за последната една година се повишиха с 25-30%.
– Догонва ли Благоевград цените в София ?
-Цените в Благоевград са в пъти по-ниски от тези в София, като например с бюджета за двустаен панел в краен квартал на София в Благоевград може да се купи много добър тристаен апартамент, монолитно строителство, в централната част на града.
- С какви цени на имотите стартира новата 2023 г.? Какви са цените на жилищата – ново и старо строителство в Благоевград, съобразно локацията ?
- Средните цени на ново строителство без довършителни работи в централна градска част са 1000 -1100 евро/кв.м, в широк център за същия тип – 850-900 евро/кв.м, в кварталите – 650-700 евро/кв.м. Завършените жилища ново строителство в съответните райони са с 20 до 25% по-скъпи от тези без довършителни работи.
Старо строителство в централна градска част – 900-1000 евро/кв.м, в широк център за същия тип – 650-850 евро/м, в кварталите /едропанелно строителство/ – 580-650 евро/кв.м.
– Има ли индикации за свиване на така наречения „имотен балон“?
– Има индикация за успокояване на пазара, видно и от забавянето на темпа на нарастване на броя сделки, като през третото тримесечие на 2022 г. в повечето райони дори има спад спрямо същия период на 2021 г. Официалната статистика за последното тримесечие на годината все още не е публикувана, но не очаквам съществено изменение спрямо 2021 г. за Благоевград.
– Какво се случва с имотите под наем в Благоевград ? Има ли търсене и какви са цените ?
– Наемният пазар е относително спокоен, ограничено е предлагането на качествени и добре обзаведени жилища, а преобладаващият бюджет на наемателите е 200-250 евро.
– Какъв е профилът на купувачите на жилища в Благоевград?
– При купувачите на жилища за собствено ползване – млади хора, семейни и несемейни, с професионална реализация в района, най-често с банково финансиране. При купувачите с инвестиционна цел – хора на средна възраст, преобладаващо със собствени спестявания.
– Има ли клиенти, които работят в София, но търсят жилища в Благоевград като близка дестинация?
– Няма изявена такава тенденция, по-скоро епизодични случки, но считам, че има добър потенциал това да се случи, с оглед разликата в цените на имотите, добрата транспортна инфраструктура, набиращата популярност електрическа мобилност и не на последно място, фактът, че Благоевград е прекрасно място за живеене.
– Има ли застой при продажбите на къщи в селата? Какви са цените?
– Има застой при продажбите на къщи в селата по две основни причини – липса на добри предложения и завишените цени. До преди година масово предложенията бяха до 30 000 евро, докато сега за подобни обекти офертите са не по-малко от 40 000 евро.
– Забелязва ли се раздвижване в търсенето на офис помещения след края на пандемията?
– Няма съществено изменение при търсенето на офиси, то все още е епизодично и за малки площи.
– Зачестиха и обявите за продажба на хотели в областта. Очаквате ли да се засилва тенденция?
– Няма съществено изменение в броя или вида оферти за продажба на хотели. Масово офертите са за малки или незавършени обекти в Банско, които се предлагат от години на непазарни нива. Не очаквам засилване на тенденцията, но все пак зимният сезон току-що започна.
– Каква е прогнозата Ви за развитие на пазара на недвижимите имоти през 2023 г.?
– Очаквам успокояване и нормализиране на пазара, считам, че възможностите за ръст на цените в района на Благоевград са изчерпани.
– Какво бихте посъветвали хората, които искат да инвестират в имоти?
– Да мислят и за тяхната доходност и възвръщаемост, и да ползват разумно кредитното финансиране.
БЕТИНА АПОСТОЛОВА
