Има ли край сагата с офис сградата в центъра на Благоевград, построена на общински терен? Имотният казус, започнал през 1995 г., е за рекордите на Гинес, тъй като нито един от изредилите се кметове на Благоевград, които се занимаваха с него, не успя да го финализира до етап рязане на лентичка.
Сградата е построена много отдавна, но не функционира. Недвижимият имот, намиращ се край дерето до градската градина и на метри от общината и областната управа, видимо е западнал. Оградата е поддала, стъклата на прозорците са строшени. Какво се случва с имота, в който общината е съсобственик на третия етаж срещу отстъпеното право на строеж, което бе предоставено навремето на „Булинтра“ АД, представлявано от благоевградския бизнесмен Борислав Деливерски? Актуван ли е като общинска собственост третият етаж, какво е неговото предназначение и няма ли опасност общината да го загуби?
Тези въпроси отправихме към местната управа. От пресцентъра на общината отговориха, че сградата не е въведена в експлоатация заради съдебното дело за 3-ия етаж и въвеждане във владение на новия собственик, придобил собствеността на „Булинтра“ (1 и 2 етаж) в сградата чрез съдия-изпълнител. Това е причината да не бъдат актувани имотите.
На конкретните въпроси дали са предприети мерки за защита на общинското право на собственост върху имота с оглед на това, че при евентуална обстоятелствена проверка частната фирма или другият съсобственик може да придобие изцяло собствеността, отговорът е: „Общината е защитавала правата си за собственост. В момента няма искове, които да застрашават собствеността на общината“. Няма и висящи дела по отношение на имота.
Репортерска проверка на „Струма“ показа, че новият собственик на 1 и 2 етаж на сградата е Българска банка за развитие, отпуснала ипотечния кредит на „Булинтра“ АД. Заради задължения към банката и други кредитори като „Топливо” и „Хидро-гео проект“ в годините назад върху първия и втория етаж, в които трябваше да има банков офис и трезор със снек-бар, са налагани няколко възбрани.
През 2015 г. имотът бе изнесен на публична продан с начална тръжна цена от 1 103 045 лв. През 2016 г. казусът стана още по-заплетен, след като дружеството предприе неочакван ход, като заведе дело срещу община Благоевград за разваляне на анекса за строителство, подписан преди 10 години. Тогава представителят на „Булинтра” Борислав Деливерски поиска от съда да обяви за нищожно допълнителното споразумение с общината от 11 юли 2006 г., тъй като сериозно се отклонявало от условията на тръжната документация на публичния търг и по този начин договорът за суперфиция бил изменен, което е съществено закононарушение. Историята с имота в топцентъра на Благоевград започва на 9 ноември 1995 г., когато въз основа на спечелен търг „Интраплам” АД, представлявана от Георги Прегьов, сключва договор за отстъпено право на строеж върху общински имот на банкови или административни офиси с площ от 250 кв.м и с разгъната площ от 500 кв.м, срещу което фирмата се задължава да построи за своя сметка трети етаж на ЦДГ №1 – Благоевград и да заплати 69 600 лв. за суперфицията.
11 години по-късно фирма „Булинтра“ АД, като правоприемник на „Интраплам” АД, сключва допълнително споразумение с общината за учредяване на отстъпено право на строеж, само че текстът на предмета на договора се променя почти изцяло – върху същия парцел да се изгради 3-етажна сграда за банкови и административни офиси, като е включен сутерен и изрично е упоменато, че третият етаж е собственост на общината. С този мотив Б. Деливерски предложи на общината да анулира анекса, но получи отрицателен отговор и заведе дело в Окръжен съд.
От общината оспорват иска като недопустим, тъй като анексът между двете страни е подписан доброволно, обектът е изпълнен на етап „карабина“ и не е ясно коя законова норма е нарушена. Искът е и неоснователен, тъй като правото на строеж е учредено след провеждане на търг, въз основа на който е сключен договор между „Интраплам“ АД и общината за строителство на банкови и административни офиси, като в замяна общината получи 3-и етаж от сградата на детската градина.
Тъй като надстройка на трети етаж на ЦДГ № 1 е недопустима, през 1996 г. проектирането е спряно до намиране на решение на проблема. То идва след 10 години, когато с решение на Общинския съвет от 5 май 2005 г. е дадено съгласие за изменение на договора за суперфиция и кметът Лазар Причкапов издава заповед, с която се подписва допълнително споразумение за строеж, в което са посочени точно квадратурата и собствеността на всеки един от етажите и сутерена. Собственост на „Булинтра“ АД са 1 и 2 етаж, а на общината – 3 етаж. 65,09% от сутерена е за фирмата, като там се предвижда банков трезор, снек-бар и др., а 34,41% за общината, която ще ползва 39 кв.м за склад.
Юристите на община Благоевград са категорични, че няма причина анексът да бъде развален, тъй като фактическият състав на сделката е изцяло осъществен и целият 3 етаж трябва да бъде предаден на общината. Това обаче все още не се е случило, въпреки че делото е приключило в полза на общината с окончателно решение на ВКС.
Строителството на сградата мина през доста перипетии, включително и граждански протест. През 2008 г. съдията по вписванията Камелия Балабанска отказа да регистрира договора за отстъпено право на строеж и анекса към него поради изтичане на давностния срок. Според нея със сключеното допълнително споразумение между страните през 2006 г. е изменен предметът на договора, както и начинът на извършените плащания, представляващи „разлика между учреденото с първоначалния договор и действителната разгъната площ”, съгласно одобрен инвестиционен проект. В договора липсва индивидуализация на имота, тъй като в него няма данни за това дали се предвижда някакво строителство – надстрояване или строеж на нова сграда съобразно подробния устройствен план, а е посочено, че е налице само идеен инвестиционен проект. В т. 1 от договора е посочено, че се отстъпва право на строеж на фирма „Интраплам” АД за строителство на банкови и административни офиси, докато в т. 11 е отбелязано, че управителят се задължава да издаде скица за проектиране на надстрояване на ЦДГ 1 и административна сграда.
В договора не само че не е посочен видът на правото на строеж, но не е определен размерът и обемът му – какво ще се построи или надстрои, колко метра ще бъде застроената площ, етажността. В договора трябва конкретно да се посочи не само точното място на имота, но и най-малко три от границите, сочи съдията по вписванията Балабанска. Според нея вписване на допълнително споразумение не може да бъде извършено, тъй като всички изменения касаят не основния договор, а акцесорния, какъвто е анексът. Липсва волеизявление на частната фирма, че е съгласна и приема да извърши строителството при определените условия и сума.
Отказът на съдия Камелия Балабанска бе обжалван пред Окръжен съд – Благоевград и в крайна сметка фирмата получава картбланш да започне градеж на сградата, който бе изпълнен от фирмата на бизнесмена Костадин Хаджигаев – „Строймакс“, който по това време е лидер на ГЕРБ. Впоследствие се оказа, че са надстроени 33,5 кв.м от 3 етаж на сградата, собственост на общината.
През март 2011 г. въпросът е поставен за обсъждане в ОбС – Благоевград и съветниците дадоха съгласие „Булинтра“ АД да заплати разликите в площите. Сключен беше и нов анекс към договора – Деливерски да оттегли иск от 200 000 лв. към общината заради години възпрепятстване на строежа, а общината да му предостави спорната площ. Отказът на община Благоевград от дял върху надстроената площ бе мотивиран с факта, че като съсобственик на сградата не е упражнила достатъчен контрол и е допуснала през годините виновно поведение, заради което може да загуби делото.
Оказа се, че проектът е финансиран с ипотечен кредит от Българска банка за развитие и ако нещата около завършването му не бъдат изчистени юридически и технически, отпуснатият кредит може да стане предсрочно изискуем, което да натовари финансово общината в краткосрочен план. За да се гарантират интересите на общината, ОбС, председателстван тогава от Костадин Хаджигаев, реши още да задължи „Булинтра” да предостави онази част от сградата, която е общинска собственост с разрешително за ползване.
Въпреки множеството разправии и съдебни дела, бизнес центърът така и не заработи, тъй като собственикът му в условията на криза не успя да изпълни задълженията си към кредиторите и в крайна сметка имотът, без общинската част, стана собственост на банката.
Българска банка за развитие е собственик на първия и втория етаж от октомври 2017 г. Тогава е направено вписването в Имотния регистър, установи „Струма”. Тоест тази пречка не съществува от близо две години. Делото във ВКС също е приключило, и то в полза на общината.
Какво тогава възпрепятства общината да актува своята собственост на 3-ия етаж, където трябваше да има административни офиси, след като недвижимият имот е на 63% завършен и има реален обект, недоумяват юристи, специализирани в имотните дела.
БЕТИНА АПОСТОЛОВА
Сградата още не фунционира, а оградата вече е поддала, има и счупени стъкла
Б. Деливерски
К. Хаджигаев
К. Балабанска
