Иван Марчев е завършил Юридическия факултет на СУ „Св. Климент Охридски“, специалност „Право“. Магистър по фирмено управление от Икономическия факултет. От 2015 г. е адвокат в Софийската адвокатска колегия и консултант в КОС България – дружество за управление и поддръжка на сгради и комплекси. Председател е на АДУЕС – Асоциация на дружествата, управляващи етажна собственост. Пред „Телеграф” той коментира повсеместните проблеми, касаещи етажната собственост.
– Г-н Марчев, кои от промените в Закона за етажната собственост се оказаха положителни и подобриха управлението и какви нови проблеми се появиха?
– Етажната собственост е тема, която засяга около 65-70% от българите, това са хората, които живеят в многофамилни жилищни сгради. Нашият блок е като нашата държава – трябва хората да са активни, да ходят на събранията, да изказват мнения и да гласуват, за да се вземат решения и да се правят поддръжки и подобрения. Иначе идва разруха. През 2023 година се приеха важни промени в Закона за управление на етажната собственост, които имаха за цел да осигурят по-добър контрол върху управлението и поддръжката на общите части, да отворят възможности към енергийната ефективност. Задължителното присъствие на общото събрание е такава промяна. Ако си пасивен и си отишъл „за гъби“ в деня на събранието, нямаш право после да се оплакваш от приетите решения или липсата на такива. От друга страна, промените породиха нови административни и социални предизвикателства – задължителната регистрация на етажната собственост в централен регистър, санкции при неизпълнение на решенията на общото събрание, неясноти или практически усложнения при т.нар. „смесено събрание“.
– Какво значи „смесено събрание“?
– Даде се възможност за провеждане на онлайн събрание – в смесен режим, т.е. едни собственици присъстват, а други се включват дистанционно с приложение през телефона. Това звучи лесно и удобно, но на практика се появиха трудности – първо от технически характер – каква точно платформа да се ползва, как да се осигури интернет за всички във входа, как да се даде думата на съседите, които се включват по телефона, а събранието вече се е превърнало в говорилня, или пък как да се удостовери самоличността на съсед, когото не познаваме. Често поканата да си покаже нотариалния акт и личната карта пред камерата на телефона буди комични реакции. Прие се и форма на дистанционно гласуване с декларация, но за момента не се забелязва практическа полза, защото е за много ограничен кръг от решения и цялата процедура става сложна и формална. Като цяло промените в закона са положителни и бяха много необходими, особено в приходната част на бюджета на сградата.
– Какви са проблемите в сградите етажна собственост?
– В България има голям проблем с празните апартаменти, които стигат до 30% в големите градове, а в някои областни центрове – до над 40% (Видин, Враца, Ловеч, Кюстендил). Затова се въведе задължение при празен апартамент да се плаща такса в размер като за един обитател. Това е правилно решение, защото в цял свят е така – имаш собственост, длъжен си да си я поддържаш и да си плащаш за нея, включително и за общите части, от които всеки собственик притежава идеална част – притежаваш си твоя 1% от покрива, от мазето, дограмите и т.н. Всички заедно притежавате вашите общи части и няма как да се допуска покривът да е продънен или да падат парчета прозорци поради липса на пари в касата. Някои хора се сърдят, че трябва да дължат тези такси. Но не осъзнават, че ако не се поддържа сградата, след няколко десетилетия тя ще е в руини и ще струва стотици хиляди по-скъпо да се ремонтира. Легализираха се различни начини за определяне на вноските: поравно на обитателите, поравно на броя апартаменти или съобразно идеалните части, което е най-справедливият начин за обезпечаване на разходите. Промениха се някои кворуми и мнозинства, за да се приемат по-лесно решения от общото събрание и да не е блокирана работата по сградата. Планиран е централен регистър на етажните собствености, който заедно с регистъра на дружествата за професионално управление ще създаде повече прозрачност. Ако искаш да купиш апартамент, ще можеш да получиш информация какви са таксите и какви решения са приети, какви са правилата за вътрешния ред и др. Необходими са още промени, които да осигурят добра и перспективна поддръжка на сградите, гаранция за тяхната сигурност и дълговечност, а и по-комфортни и красиви градове.
– Дайте примери.
– Много недобри практики продължават. Често по-гласовитият собственик, който е малцинство, надвиква мнозинството и саботира изпълнението на решения на събранията. За съжаление това е проблем на народопсихологията. Обикновено на хората не им се занимава с емоционално нестабилни съседи и просто напускат събранието или вдигат рамене. Важно е домоуправителят да си тежи на мястото и да възстановява реда – както на събранието, така и при поддръжки, ремонти, почиствания, освежаване и т.н. Ако е фирма-професионален домоуправител, тя работи по процедура и няма как да влезе в личен конфликт, което е едно от предимствата на такъв тип управление. Бих посъветвал собствениците да не оставят единични съседи да осуетяват решенията на общото събрание само защото им гласуват такса за ремонт и са винаги против всичко. Практиката познава осуетени санирания на големи сгради само заради един-двама вечно мрънкащи собственици. Решението на общото събрание е задължително за всички – дори и за тези, които са гласували против, дори и за нови собственици, които не са присъствали на събранието.
– Как да се справим при подобни ситуации?
– Законът предвижда процедура за завеждане на иск пред съответния Районен съд и за принудително изпълнение, защото е незаконно да не се изпълнява решението на общото събрание. Това е стандартна процедура, която дава бързи резултати. Неплащането на вноски също е неизпълнение на решението на общото събрание. Други незаконни практики са непредоставяне на отчети от несменяемите домоуправители. Трябва да се направи ревизия и ако се установят липси, собствениците да си потърсят правата. Незаконно е да се премахват носещи елементи от конструкцията на сградата, което може да създаде опасност. Сградите са част от обществената среда и в тях освен незаконни практики понякога има нещастни случаи, извършват се и престъпления. Имали сме много случаи на починали сами хора, които нямат близки, и чак след седмици някой съсед подава сигнал. Следва разбиване на входна врата, полиция, линейка. Колеги са намирали изхвърлени огнестрелни оръжия и патрони за тях в чували със строителни отпадъци в мазето. Рецидивист убиец е заплашвал чистачката в гаражите с хладно оръжие. Самоубиец скочи от покрива на висок блок. В някои апартаменти е имало сводничество и проституция, а съседите са смущавани от денонощните шумове от тази дейност, докато не се предприеха мерки от общото събрание. Имаше случай с мутри с джипове, които си устройват парти с наркотици и викат полиция срещу халюциниран от тях наемен убиец, дошъл да ги похити, който се оказва, че е портиерът и е дошъл да им прави забележки за шумната музика. Или пък се установява, че апартамент е преоборудван в нарколаборатория и след сигнал от фирмата домоуправител в 5 часа сутринта спецчасти нахлуват с немски овчарки и извеждат пласьорите по пижами и с качулки. Изобщо етажната собственост е един много пъстър разрез от тъканта на общество, в която ние сме заедно и имаме необходимост да си сътрудничим – и живеещите с професионалния управител, и с общината и инспектората, и с полицията, а понякога и със съда, за да може микрообществото в блока да живее нормално.
– Има ли погасителна давност за длъжниците на етажната собственост?
– Във всяка сграда има поне по няколко собственици, които все гледат да минат метър и да не платят вноската. Събирането на таксите е работа на добрия управител или касиер, ако е голям блокът, има и касиер. Ако е фирма, винаги съвместява и двете функции. Важно е да се търси контакт с лицето, да се пишат бележки и съобщения, да му се звъни по телефона. Може да е финансово затруднен и да има реална причина, в този случай може да се изчака, да плаща на части или дори общото събрание да му намали вноската или изцяло да му я опрости, което на практика се случва рядко. Ако обаче проблемът е, че просто е решил, че няма да плати, защото няма какво да му се направи – не е така.
Първо, може да му се вмени административнонаказателна отговорност чрез констативен протокол и наказателно постановление за глоба, което се издава от кмета на общината. Процедурата е трудна за изпълнение и трябва да има адвокат или юрисконсулт, който да приготви документите. Всяка фирма домоуправител си има назначен юрист или договор с кантора. Ако в блока има юрист, може и той да помогне. Отделно могат да се приложат други мерки – спиране на чипа за асансьора е много ефективна мярка, ако лицето живее на висок етаж. Не може да не си плащаш таксата, а да ползваш. Това е законна мярка, защото не му ограничава ползването на апартамента, но трябва да катери стълбите всеки път. Разбира се, ако се натрупа по-голяма сума на дълга, може да се образува гражданско дело срещу длъжника, като ще бъде осъден да си плати заедно с лихвата и разноските по делото, които никак не са малко, често пъти превишават сумата на задължението към касата. Въпросът за давността е интересен – има различни давностни срокове. Някои задължения се погасяват с тригодишна давност, други с петгодишна. Не е вярно, че няма погасителна давност, но докато тече делото в съда, давността спира. Т.е. и повече от пет години да минат, докато излезе съдебното решение, дългът не се е погасил, дори и почти се е удвоил заради законната лихва за забава.
– В какви случаи общото събрание може да изгони собственик от жилищна сграда?
– За съжаление през последните години зачестяват случаите на проблемни съседи, които действително пречат на нормалното и спокойно обитаване. Най-честите случаи, които стават основание за изгонване чрез съдебна процедура, са хроничен шумов терор – било чрез музика, скандали или целенасочено блъскане по стените, за да се предизвикват съседите, агресия и заплахи към съседи, особено от емоционално нестабилни граждани, лица със зависимости или досиета в полицията, системно неплащане на вноски и саботиране на решенията, нарушаване на хигиената и безопасността – клошарски начин на живот, складиране на боклуци, предизвикване на пожари и наводнения, отглеждане на прекалено много котки или кучета или пък опасни животни – например змии и тарантули, които често излизат от терариумите си. Процедурата е тежка, задължително трябва адвокат или правоспособен юрист, който да консултира и обезпечи документалната част. След като Районният съд се произнесе, нарушителят трябва да напусне жилището за период до 3 години. При тези дела не се проверява дали лицето има къде да живее – това е санкция за неспазване на добрите нрави, морала и правилата за вътрешен ред.
– Как домакинствата да си изберат добър домоуправител?
– В старата редакция на закона всяка община поддържаше база данни с етажните собствености и техните домоуправители. Това е важна връзка между общината и домоуправителя, защото в случай на крайна необходимост може да се реагира. Общината, както и полицията, имат право на достъп до информацията от книгата на собствениците. С новата редакция на закона ще има централизирана система към МРРБ и всяка община ще подава информацията в регистъра. Част от информацията в него ще бъде с публичен характер. Много е важно да се съобрази първо каква е сградата, от какви грижи има нужда – стара ли е, нова ли е, има ли специфични инсталации или по-сериозни проблеми за решаване. Да се направи план за управление и да се съставят критерии за съответния управител. Може да е собственик, който има познания, време и афинитет към сградата. Това винаги е най-добрата опция, защото един грижовен домоуправител може да направи чудеса с блока. Ако обаче няма такъв, е по-добре да се наеме фирма, отколкото да се повери на случаен принцип на собственик, който няма да влага време и усилия. Ако се премине към избор на фирма, трябва да се поискат оферти от няколко компании на база на заложените критерии и да се сравнят предложенията. Съветвам да не се избира по цена, а да се проверява какъв обем от услуги се предлага, какви са условията на договора, как може да се прекрати, има ли застраховка и препоръки от други клиенти.
ГОНЯТ ОТ БЛОКА ЗА БОРЧ И БОКЛУЦИ, СЪСЕДИ ПРОКУДИХА ПОНЕ ДЕСЕТИМА
Трупане на боклуци или чупене на общите части, системен тормоз над комшиите, превръщане на апартамента в кучкарник и дори неплатени такси „вход“ стават причина за изгонване на проблемни съседи от блока.
Мярката е крайна, но досега има поне десетима прокудени временно от дома им, показа проучване преди време в съдебната практика. Един от случаите беше от Русе, имаше няколко от Пловдив и София. Адвокати тогава водеха и други три дела. А в Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост, се бяха заели също с подобен случай в столицата, който обаче не стигна до съда поради сложността на процедурата и необходимостта от изготвяне на протоколи и доказателства.
„Става въпрос за унищожаване на имущество на етажната собственост, нападане на жени и деца, тенденциозно и предизвикателно блъскане по стени през нощта, посегателство срещу лично имущество – по-конкретно надраскване с остър предмет на автомобили и редовно чупене на камерите на блока от лица с маски“, разясни последния казус Иван Марчев.
Към АДУЕС често се обръщат потърпевши с молба за помощ при подобни случаи и винаги насърчаваме хората да подават жалби и сигнали, а не да търпят опасното поведение, докато не стане късно и някой пострада. Ако след намеса на институциите няма ефект, трябва бързо да се потърси правна помощ от адвокат, обясни още той.
Марчев съветва, когато имаме проблемни комшии, да не се бавим и да предприемем действия, за да може институциите да се намесят, преди да е станало късно.
„Ако наистина има сериозен проблем, такива дела са по-скоро успешни, стига да се спазят процедурите. Когато има проблем, незабавно трябва да се сигнализира до домоуправителя или управителния съвет на етажната собственост, за да може при необходимост да се свика общо събрание и да се обсъди проблемът, както и да се даде повече гласност. Хората в никакъв случай да не се притесняват, а да подават сигнали и жалби до полицията и кмета. Ако ги е страх да застанат с името си, да се обединят със съседите си и заедно да подадат жалба, която ще служи и за доказателство в едно бъдещо дело“, съветва Марчев.
По думите му случаите с проблемни съседи са най-общо два вида. Единият е, когато човекът е с психично заболяване. Тогава процедурата може да мине по реда на Закона за здравето през прокуратурата, която движи съдебното производство. В крайна сметка може да се постанови проблемният комшия да бъде въдворен за 6 месеца в психиатрично заведение и етажната собственост временно да си отдъхне. През този период може болният да се повлияе от лечението и да спре да тормози съседите си.
Другият тип проблеми е, когато сме попаднали на съсед, който просто има чепат характер и обича да дразни комшиите.
Двата случая от София бяха свързани с хора с психични заболявания, разказа Марчев. Единият проблемен съсед редовно правел пожари и наводнения. Водел клошарски начин на живот и събирал боклуци в общите части. Понякога нападал жени. Другият случай е също на човек с психично заболяване, който заплашвал с брадва съседите си и уринирал върху вратите им.
Случаят от Русе е със съсед, който натрупал 400 лева задължения към входа. Окръжният съд в Пловдив пък изгонва за 3 г. от дома му цяло социално слабо семейство – майка и двете й дъщери, едната от които редовно си вършела физиологичните нужди на стълбищната площадка. Те натрупали в жилището си и на площадката всевъзможни боклуци – дрехи, вестници, картони, найлони, и веднъж дори предизвикали пожар.
При друг случай от Пловдив ползвателка на апартамент е била изведена от жилището заради неремонтирани течове, които поставяли сградата в опасност от пожар и сериозни повреди.
При третия случай от Пловдив наследничка на апартамент била изгонена от съседите си за 3 г. заради системно нарушаване на правилника за вътрешния ред. Проблем имало с неспазване на санитарни и хигиенни норми и правилата за пожарна безопасност, освен това комшиите се оплаквали от викове и крясъци и разместване на предмети, извършвани във времето между 14 и 16 ч. и 22-8 ч.
Разпоредбите, според които проблемен съсед може да бъде изгонен от апартамента си с решение на съда за срок до 3 г., се съдържат в Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост. Предпоставките са две. Първата е, ако лицето допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди. Другият вариант е лицето систематически да нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави, разясниха от адвокатската кантора „Караколеви и партньори“, които са специализирани в подобни дела.
Процедурата по изгонване на съсед минава през две фази – предсъдебна и съдебна. Делата на първа инстанция продължават около година, уточняват адвокатите.
За да се постигне положително решение на съда, и двете фази трябва да са стриктно изпълнени, като се внимава да се спазват всички изисквания на закона. При тези казуси приложими са два основни закона – Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Законът за собствеността. Законът за собствеността задължава да бъде отправено и легитимно връчено писмено предупреждение до лицето, което евентуално ще се извежда, ако не промени незабавно вредното си поведение. То трябва да бъде изготвено от настоящия домоуправител на сградата, да бъде връчено писмено, а също така ясно и недвусмислено да посочва конкретното нарушение или конкретното поведение на лицето, което провокира неговото изгонване. Следващата стъпка е свикване и провеждане на легитимно общо събрание.
„Всеки един документ, свързан с общото събрание, трябва да притежава конкретни реквизити. Тези детайли често се пропускат, когато не се ползва професионална помощ. Най-голямо затруднение гражданите срещат в осигуряването на изискуемия кворум. За да се изгони съсед от сграда, на събранието трябва да присъстват притежатели на над 75% идеални части от общите части на сградата, като е задължително всички те да гласуват „за“ изгонването на лицето“, разясняват адвокатите.
Едва след провеждане на такова общо събрание може да се премине към съдебната фаза.
