Елка Апостолова е родена през 1964 г. в Благоевград, семейна е, с 2 деца. Завършила е УНСС, специалност „Икономика на труда“, както и курс по финансов и кредитен анализ от програма по банки и финанси на Международен банков институт – София. Владее английски, френски и руски език. С 29-годишен професионален опит, от които 16 години в 4 банкови институции, като 16 години е на мениджърска позиция. Отскоро е извън банковата сфера и търси работа на ново поприще. Председател е на общинската организация на ДБГ – Благоевград.
– Госпожо Апостолова, каква информация трябва да събере и проучи един потенциален клиент, който се интересува от кредит, за да направи информиран избор на банка и кредитен продукт?
– Преди всичко, важно е клиентът да има точна представа за целта на кредита, сумата, която е необходима, за да покрие нуждите си, както и периода, в който разчита да има постоянни доходи, за да може да покрива вноските си. Разбира се, невинаги най-дългият срок и най-ниската вноска са най-правилният избор, важно е да се информира за цената на кредита. Като правило при по-кратък срок, стига да е поносим за клиента, месечната вноска е по-голяма, но пък се издължава повече главница, което намалява и оскъпяването на кредита. Всички банки имат законово задължение да предоставят европейски формуляр, в който е посочен годишен процент на разходите, а той се формира от всички разходи за лихви и еднократни такси, свързани с отпускане и управление на кредита. Разбира се, важно е да се проучат и всички банкови такси, свързани с поддръжка на сметката, по която ще се получават доходите и чрез която ще се обслужва кредитът.
В последните години банките предлагат пакетни цени на няколко услуги, които улесняват информираността на клиента и достъпа до сметките му, подобряват защитата от различни рискове от измами заедно с банковата сметка. Но пък се явяват за клиентите допълнителен постоянен разход на месечна база – например сметка, SMS, телефонно банкиране, електронно банкиране, застраховка на разплащателна сметка или карта. В зависимост от избрания пакет този разход може да варира в различни интервали, например от 5 до 50 лева на месечна база. Не без значение е компетентният персонал, който отговорно и професионално може да обслужва и съветва клиента (както до, така и след отпускане на кредита), а така също и опита на банката в предоставяне на определени кредитни и други услуги.
– Когато клиентът се е насочил към определен кредит и банка, какво друго е важно да прецени?
– Важно е също така да поиска предварително договора за кредит, който предстои да подпише, както и всички съпътстващи отпускането на кредита документи – договор за откриване на сметка, застрахователни полици и др. Важно е да е сигурен, че добре е разбрал политиката на кредитора, отнасяща се до промяна на условията по кредита, включително при какви условия банката има право да променя лихвата по кредита при редовно обслужване на кредита, както и лихвения процент при просрочие. Допълнителните надбавки към договорения лихвен процент при просрочие варират доста при различните банки, нерядко те са двуцифрено число, а клиентите са склонни да смятат, че те винаги ще са изрядни и тази клауза просто не ги интересува. Но живеем в динамично време, в което промяната е единственото сигурно нещо.
Бих отбелязала специално и практиката на някои банки да начисляват просрочие не върху падежиралата дължима месечна вноска, а върху целия оставащ дълг, което води до доста голяма тежест дори и ако клиентът е във временно затруднение. При някои кредитни продукти, като кредитни карти например, може да се случи в договора да е посочена наказателна такса за всеки ден забава, което също е трудно за компенсиране от клиенти с невисоки доходи и вариране в датата на получаване на заплатата или доходите. Не на последно място, тези клаузи понякога са малко трудни за разбиране от клиентите, често са с препратки към други клаузи от договора. Съветът ми към клиентите е: Питайте повече, дайте си време, консултирайте се, ако не разбирате нещо, а ако категорично не харесвате някоя клауза от договора – опитайте се да я промените с преговори с кредитора. Сега е моментът да предпазите себе си и семейството си от необмислени рискове.
– Нека да се спрем на ипотечните кредити. В последните години това кредитиране много се разви заедно с бума на строителния сектор, но пък и много семейства се оказаха на улицата заради невъзможност да погасяват вноските си. За какво трябва да внимават клиентите преди и по време на договаряне на такъв кредит?
– Търсенето на такъв кредит започва обикновено с план за закупуване на имот или друга голяма покупка, заради която се налага клиентът да направи ипотека. Като правило лихвите по ипотечните кредити са по-ниски от лихвените проценти при потребителските кредити, често до 50-60% по-ниски, а и клиентът се нуждае от по-дълъг срок и по-голяма сума, за да реализира плановете си. Така че като цяло ипотеката отговаря и на нуждите на клиента, и на кредитора.
Бих посъветвала клиентите, закупуващи имот, ако е възможно, да договарят с продавачите малко по-дълъг срок за приключване на сделката, това ще им позволи да изберат правилно какъв точно кредит да вземат, да обмислят добре параметрите – срок, сума, цена на кредита, и да не бъдат притиснати от времето и обстоятелствата при такова важно решение. Купувачите на имоти често са притискани от продавачите, които искат по-кратки срокове от уж изтичащите промоции, от липсата на време да отсъстват от работа, от своята неопитност и незнание, особено когато за първи път взимат изобщо кредит. Някои имоти се закупуват чрез посредник, който понякога също, воден от своя материален интерес, насочва клиентите към точно определена банка, без да се интересува кое е най-доброто за самия клиент.
На второ място, важно е клиентите да са запознати с договорите и клаузите, освен за промяна на лихвения процент и при просрочие, и за клаузите за предсрочна изискуемост. Обикновено при забава повече от 60 дни на която и да е вноска по главница или част от нея кредиторът предупреждава кредитополучателя за предстоящи съдебни действия, но те се предприемат след 90 дни забава, и то ако клиентът предварително писмено е уведомен за това. Важно е да сте запознати с текстовете в договора, касаещи начина на размяна на тези съобщения, те са много важни, ако се случат житейски събития, които да доведат до сериозни затруднения при обслужването. Моят съвет тук е: Не подценявайте тези съобщения, не губете контакт с банката, преговаряйте за нови условия, ако това е единствената алтернатива да избегнете изпълнителен лист и продажба на имота ви.
– Как може да се намали рискът?
– Освен разумен избор на кредит и банка, настоявайте и не отказвайте застраховка живот или друга рискова застраховка, която може да се окаже спасителна в случай на смърт, инвалидност или друго събитие – безработица, риск от неплащане и др. Като правило при ипотечните кредити се разчита на доходите на поне двама съкредитоискатели – съпрузи, фактически съжителстващи лица, често има ангажирано и трето лице от семейството, и загубата на живот или доход дори на един от тях води до непосилна тежест за останалите ангажирани по кредита лица. Понякога застрахователните премии се събират месечно за улеснение на клиента заедно с вноската по кредита и неплащането на една или повече вноски може да доведе до липса на действаща застраховка, дори такава да е сключена при отпускане на кредита. Тук също като съвет: Преговаряйте с кредитора по клаузите на договора, вие поемате ангажимент за дълъг период от време, понякога почти за половин живот. Лично аз считам, че разумните срокове по ипотечните кредити са до 15 години, над този срок оскъпяването на кредита е много голямо, то е повече в полза на кредитора, а сумата, която клиентът може да получи заради това, че се съгласява на по-дълъг срок, често е незначително по-голяма от тази, която ще получи при по-малък срок. Освен това в рамките на анюитетната равна вноска важно е да се знае предварително съотношението на лихвата и главницата към всеки момент, избирайте предложения на банки, при които главницата се изплаща по-агресивно.
– Какви са вариантите, ако все пак вече има изпълнителен лист в полза на банката?
– Наличието на изпълнителен лист все още не означава заведено изпълнително дело при съдия-изпълнител. И на този етап длъжниците могат да поискат извънсъдебно споразумение, при което да се договори нов погасителен план, но все пак банката също трябва да види някакви доказателства за доход: длъжникът е започнал работа, скоро ще получава пенсия, продава друг имот, включва се като съдлъжник друг член от семейството с допълнителен доход, сключен е договор за наем и т.н. Опасно за длъжниците е обаче многократното капитализиране към главницата на натрупани лихви от клиента, каквато практика води до многократно нарастване размера на дълга.
Важно също така е договореното споразумение да се спазва. Все пак банката също търпи разходи за провизиране на съдебните и присъдени кредити, а е задължена законово и също подлежи на сериозни надзорни проверки, така че не е възможно да изчаква до безкрай клиента по търговски и законови съображения.
– Как трябва да се държат хора, изпаднали в такава ситуация, кое е разумното поведение?
– Преди всичко, вече е време да се запознаят по-подробно с разпоредбите на Гражданско-процесуалния кодекс, с правилата, регламентиращи работата на съдия-изпълнителите. На този етап вече има срокове, чието пренебрегване може да има сериозни последствия.
В практиката съм имала клиенти, които преценяваха категорично и бързо ситуацията, в която са се оказали, съдействаха доброволно да се намери купувач на един свой имот, за да запазят друг, и при такива усилия от тяхна страна се получава и по-добра цена. Мога да посоча и друг пример, при който длъжник не пожела да продаде движими вещи от търговска дейност въпреки настояването на семейството си, в резултат на което по-късно загуби и жилището, и вещите си.
Важно е и да са гъвкави и решителни – дори и в труден момент клиентът трябва да знае, че собственост може да се загуби, може и пак да се придобие, трябва да се взима решение, дори да е трудно, а не просто да се протака, при което се натрупват много разноски, и при последваща продажба първо се покриват те, а дългът остава. Това още повече се отнася до сегашната пазарна ситуация, когато клиентите са закупили имоти на по-високи цени, взели са съответно по-големи кредити, но след срива на цените на недвижимата собственост почти не им остава възможност след погасяване на дълга при продажба да получат някаква сума пари и за себе си, нещо повече, може дори да не се покрие целият дълг. Дори да получите съобщение от съдия-изпълнител, там също има технологично време и срокове, продажбата не се случва незабавно. Но важно е да се съхрани контактът с кредитора и тогава. Обичайната практика е банката да насочва и да иска от съдия-изпълнителя прилагането на един или друг способ на изпълнение на дълга, така че, макар и с изпълнително дело, не трябва да се прекъсва контактът с банката и предоставянето на информация за предстоящи плащания, промяна в обстоятелства, адрес, телефон и др.
– Фактът, че вече има осъдени банки и още повече осъдени клиенти, променя ли с нещо нещата към по-добро?
– Определено смятам, че банките също прецизират подхода към клиентите и договорите си след съдебната практика от последните години. Мъглявите клаузи в договорите, неяснотите, пропуските водят до по-голям риск от съдебни дела и глоби от различни регулатори и за тях. Въпреки че и тук все още се срещат кредитори, при които липсва чувствителност към молбата на клиента и гъвкавост при предлаганите решения, особено на етап съдебни и присъдени вземания. Но понякога това се отнася не толкова до самата институция, колкото до нежеланието или неопитността на служителите, пряко обслужващи клиентите, да придвижат техните предложения или молби, да ги аргументират, да проследят разглеждането им. Винаги е по-лесно да се каже просто „не може“, но това е във вреда и на двете страни.
Що се отнася до клиентите, налице са няколко тенденции. Клиентите са по-компетентни, информирани и изискващи, което е чудесно, защото така партньорството е по-равностойно, взимат се правилни решения и се избягват грешки. Друга тенденция при ипотечното кредитиране е стремежът да се участва с по-голяма лична сума, така че да се вземе минимално необходимата сума от кредит. Това не беше така допреди няколко години, когато всеки втори клиент искаше едва ли не банката да плати 100% от покупката му. Сега при повечето сделки участието на банката в този процес е далеч по-нисък от обичайно приетия – 80%.
На трето място, има повече застрахователни покрития за различни рискове, а също така нагласа на купувачите да не се подвеждат по емоции и натиск, а да обмислят внимателно размер, мащаб на покупката си, цена, перспективи за плащане и др. В крайна сметка невъзможността да се плаща един кредит има не само икономически, но и лични и социални последствия – здравословни проблеми, разрушени семейства, влошени отношения, дори загуба на живот от стрес и нелекувани заболявания. Считам, че и двете страни в този процес трябва да постъпват отговорно и с перспектива.
